Vous souhaitez conclure un contrat de bail commercial mais vous ne savez comment rédiger un tel contrat. Certains sites peuvent proposer des contrats prérédigés, mais il est tout à fait préférable d’au moins confier la relecture à un Avocat aux fins d’être conseillé au mieux s’agissant des spécificités du local.

À cet égard, même si la loi n’oblige pas de forme particulière s’agissant d’un bail commercial, il est préférable de le rédiger par écrit notamment aux fins de preuve des éléments qu’il contient ayant emporté notamment l’accord de votre locataire.

Par ailleurs, certaines clauses doivent nécessairement figurer par écrit dans le cadre de certaines procédures : il en va ainsi des clauses résolutoires permettant de faire constater la résiliation du bail en cas de la survenance de certains événements (non-paiement des loyers, défaut d’assurance locative, réalisation de travaux sans autorisation, abandon du local, défaut de garniture ...).

En tant que professionnel du droit, l’Avocat dispose d’une connaissance approfondie et actualisée du Droit applicable aux Baux commerciaux, ainsi que des usages locaux et jurisprudence des juridictions du ressort de l’immeuble. Ainsi, Maître DELHAYE dispose d’une parfaite connaissance des spécificités des immeubles et juridictions de Bordeaux, en matière de baux commerciaux.

Il est ainsi à même de vous conseiller au mieux au cours de la négociation qui peut intervenir en amont de la conclusion du bail, et bien évidemment au cours de la rédaction de celui-ci.

Vous devez par ailleurs savoir qu’en qualité de rédacteur d’acte, l’Avocat est débiteur d’une obligation de conseil et peut engager sa responsabilité en cas d’erreur sur la rédaction de l’une des quelconques clauses insérées au contrat.

Vous disposez donc d’un recours contre un professionnel ainsi que sa compagnie d’assurance responsabilité civile professionnelle en cas de préjudice.

Eu égard aux enjeux de la conclusion d’un tel contrat quant au montant des loyers ainsi que sa durée, il s’agit d’un point non négligeable que vous devrez prendre en compte lors de la rédaction initiale d’un tel contrat, ou bien lors de son renouvellement.

C’est une situation malheureusement fréquente : votre locataire commercial n’est plus en mesure d’assurer le paiement régulier de ses loyers commerciaux.

Si cette éventualité se présente, il faut agir sans perdre de temps, notamment pour éviter que votre locataire soit placé sous sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire. En effet, dans les deux derniers cas, l’ouverture d’une telle procédure collective interrompt toute action en justice de la part des créanciers, et notamment du bailleur quand bien même votre créance dispose d’un privilège particulier.

L’action des plus immédiates consiste à faire adresser un commandement d’avoir à payer les loyers visant la clause résolutoire qui est généralement insérée dans le contrat de bail.

Attention, la Cour de cassation a récemment rappelé que le commandement devait nécessairement être adressé par Huissier de justice (Cass. Civ. 3ème, 21 décembre 2017, n°16-10583).

A défaut de régularisation dans le délai d’un mois, vous devez saisir la Juridiction de référé, c’est-à-dire dans le cadre d’une mesure d’urgence, aux fins d’activer la clause résolutoire généralement insérée dans le contrat de bail.

Si vous pouvez vous représenter vous-même lors de l’audience, il est fortement recommandé de vous faire assister d’un Avocat pour ne commettre aucun écueil au cours de la procédure, laquelle représente nécessairement des enjeux très importants au regard de la situation.

Le Cabinet de Maître DELHAYE pourra vous assister et vous représenter au cours d’une procédure de résiliation d’un bail commercial et d’expulsion de votre locataire indélicat. N’hésitez pas à le contacter pour obtenir davantage de précisions.

Outre la question du paiement des loyers, votre locataire commercial peut être amené à ne pas respecter certaines obligations tirées du bail commercial : défaut d’exploitation d’une activité conformément au contrat, défaut de garniture du local, dégradation du local, ...

Dans ce cas, il faut tout d’abord regarder la rédaction de l’éventuelle clause résolutoire insérée au contrat de bail : de la même manière que celle-ci peut être mise en œuvre en cas de défaut de paiement des loyers, elle peut également viser d’autres obligations comme celles visées plus haut.

La procédure est donc la même : il faut d’abord faire délivrer un commandement par Huissier de Justice, puis saisir le juge des référés pour obtenir la résiliation du bail.

Si votre bail ne contient pas de clause résolutoire visant de telles obligations, vous n’en êtes pas moins démunis, puisque vous avez toujours la possibilité de saisir la Juridiction compétente pour obtenir la résiliation judiciaire du bail, selon une procédure simplement quelque peu plus longue.

L’assistance d’un Avocat peut être requise suivant la procédure que vous souhaitez initier.

N’hésitez pas à prendre attache avec le Cabinet de Maître Yoann DELHAYE pour faire le point sur votre situation.

Si le montant du loyer initialement appelé lors de la conclusion du bail commercial est fixé librement entre les parties, il en va autrement du loyer révisé dans la mesure où les augmentations de loyer font l’objet d’une réglementation stricte.

Votre locataire peut souhaiter diversifier ses activités. Or, il peut être restreint au regard de l’objet du bail commercial, notamment si celui-ci prévoit que seules certaines activités peuvent être exercées dans le local.

À ce titre, il peut vous adresser une demande de déspécialisation partielle ou totale, selon la nature des nouvelles activités exercées, et notamment si elles présentent un lien de connexité au regard des activités qu’il exerce déjà dans le local.

La demande de déspécialisation doit vous être adressée par l’intermédiaire d’un Huissier de Justice.

Si la demande porte sur une déspécialisation partielle, vous disposez d’un délai de 2 mois pour faire valoir votre accord ou votre refus. Le défaut de réponse vaut acceptation tacite.

Vous pouvez refuser d’accorder la déspécialisation partielle du bail si vous considérez que la nouvelle activité exercée ne présente pas de lien de connexité avec les activités actuelles de votre locataire.

Le débat pourra alors être porté devant le Tribunal Judiciaire, par l’intermédiaire d’un Avocat.

En tout état de cause, si la déspécialisation partielle est accordée, vous pourrez solliciter une augmentation de loyer lors de la prochaine période de révision du loyer.

Si la demande porte sur une déspécialisation totale, vous disposez d’un délai de 3 mois pour donner votre position. Là encore, le défaut de réponse vaut acceptation tacite.

Vous devez être vigilants lors d’une telle demande, puisqu’elle peut notamment se heurter à une clause de non-concurrence insérée dans un autre bail commercial conclu par ailleurs.

Vous pouvez vous opposer à la demande en invoquant des motifs graves et légitimes.

En cas de désaccord avec votre locataire, le Tribunal Judiciaire pourra être saisi.

En cas d’acceptation de déspécialisation totale, vous pourrez solliciter une augmentation de loyer ainsi qu’une éventuelle indemnité réparatrice en cas de préjudice subi.

Si vous recevez une telle demande, n’hésitez pas à prendre rapidement attache avec Maître DELHAYE pour préparer une réponse à votre locataire commercial.

Vous venez d’apprendre que votre locataire – qu’il soit entrepreneur individuel ou sous forme de société – vient d’être placé en redressement ou en liquidation judiciaire.

Le premier réflexe que vous devez avoir, outre faire le point avec votre Conseil, est de vérifier que l’ensemble des loyers a été réglé. À défaut, il faudra sans délai effectuer une déclaration de créance auprès du mandataire judiciaire désigné dans le cadre de la procédure.

Vous devez ensuite savoir que l’ouverture d’une procédure collective n’entraîne pas de résiliation automatique du bail commercial. Celui-ci se poursuit selon le régime juridique des « contrats en cours » aménagé s’agissant de ce contrat d’une nature particulière.

À cet égard, l’administrateur judiciaire, représentant les intérêts du débiteur placé en redressement ou liquidation judiciaire, peut exiger la poursuite du contrat de bail dès lors qu’il s’est précédemment assuré qu’il pourra payer le loyer courant.

S’il sait que la continuation du contrat de bail est impossible, l’administrateur judiciaire ou le liquidateur désigné dans la procédure peut solliciter la résiliation du bail. Dans cette hypothèse, vous pouvez solliciter des dommages et intérêts qu’il faudra déclarer au passif de la procédure.

Vous avez également la possibilité de solliciter la résiliation du bail. Cependant, vous ne pourrez le faire que pour une cause étrangère au non-paiement des loyers dans le cadre de l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire.

S’agissant de la situation des loyers, vous devez savoir que les loyers non payés antérieurement au jugement d’ouverture de la procédure ne peuvent faire l’objet d’une action en paiement et doivent donc faire l’objet d’une déclaration au passif de la procédure. Ils seront éventuellement payés sur compensation de créances connexes, sur autorisation du juge-commissaire.

Les loyers postérieurs au jugement d’ouverture doivent être payés à leur échéance. Ces loyers, en tant que créances postérieures, font l’objet d’un privilège, c’est-à-dire une priorité de paiement.

Maître DELHAYE peut vous conseiller dans le cadre de l’ouverture d’une procédure collective de votre locataire et vous assistez lors des différentes procédures qui peuvent être diligentées au cours de cette période délicate.

La cession du bail commercial peut intervenir au cours de la cession du fonds de commerce, ou en tant qu’élément indépendant de celui-ci.

À cet égard, vous devez regarder si le bail contient une clause prévoyant les modalités éventuelles à respecter en cas de cession du bail commercial.

Notamment, la cession du droit au bail peut être soumise à l’agrément préalable du bailleur. En tout état de cause, vous devrez être prévenus de la cession par voie de signification par exploit d’Huissier de Justice.

Il peut également être stipulé une clause de préemption vous donnant le droit de vous porter acquéreur du droit au bail par priorité.

Dans tous les cas, la cession du droit au bail peut être l’occasion pour vous d’accorder une déspécialisation du bail commercial, c’est-à-dire un changement d’activité qui peut être l’occasion de procéder à une augmentation significative du loyer.

Enfin, la cession du droit au bail doit être neutre pour la préservation de vos droits, c’est la raison pour laquelle la cession emporte une solidarité entre le cédant et le cessionnaire du droit au bail pour une durée de 3 ans à compter de la cession suivant les dispositions de l’article L. 145-16-2 du Code de commerce.

Pour que cette solidarité puisse être mise en œuvre, vous devez informer le cédant de tout défaut de paiement du nouveau locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être payée. Il faut donc être particulièrement vigilant dans ces hypothèses.

N’hésitez pas à solliciter les conseils de Maître DELHAYE si vous veniez à être informé de la cession du droit au bail.

En tant que bailleur, vous ne pouvez donner congé que par acte d’Huissier de Justice et pour la la fin du bail, en respectant un préavis de 6 mois avant le terme.

Dans le cadre de ce congé, vous pouvez soit proposer le renouvellement du bail (avec un nouveau loyer, voir supra), soit refuser le renouvellement sans motif particulier, soit refuser le renouvellement en invoquant un motif légitime.

À défaut de renouvellement, le bail se poursuit par tacite prolongation, au jour le jour, pour une durée indéterminée. Vous pouvez alors mettre fin à cette occupation en donnant congé à tout moment, en respectant néanmoins un préavis de six mois qui prendra effet au dernier jour du trimestre civil.

Sauf hypothèse d’absence de renouvellement pour un motif grave et légitime que vous devrez caractériser, la non-reconduction du contrat de bail emporte le droit au locataire de percevoir une indemnité d’éviction.

Le montant de cette indemnité est fixé notamment au regard de la valeur du fonds de commerce exploité dans les locaux ainsi que des frais accessoires générés par le changement de local.

À défaut d’accord entre les parties, le montant de l’indemnité d’éviction peut être fixé au cours d’une expertise judiciaire.

En cas d’indemnité finalement trop élevée, vous disposez d’un droit de repentir, qui vous permet de renoncer à l’absence de renouvellement du bail, et de proposer un nouveau bail à votre locataire.