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Baux commerciaux

Vous êtes propriétaire d’un local que vous donnez à bail un commerçant ou un professionnel ; à tout le moins, vous envisagez de le faire.
(Si vous êtes locataire d’un bail commercial, vous trouverez l’ensemble des réponses à vos interrogations ici).

Vous devez savoir que le contrat de bail commercial comporte de nombreuses exceptions à votre droit de propriété reconnu notamment sur votre immeuble. Il est d’ailleurs fréquemment admis que le locataire d’un local commercial se voit reconnaître une sorte de « propriété commerciale » sur l’immeuble au sein duquel il exploite son fonds de commerce.

Or, si la loi se montre relativement protectrice du locataire commercial, il est tout à fait possible de contrebalancer ce déséquilibre par la rédaction d’un bail préservant vos intérêts, en qualité de propriétaire.

Dès lors, n’hésitez pas à faire appel aux services d’un Avocat pour savoir quelles clauses insérer et surtout comment les rédiger afin de préserver l’ensemble de vos droits, optimiser au mieux votre patrimoine et surtout réduire les risques inhérents à la conclusion d’un tel contrat.

Prenez attache avec le Cabinet de Maître Yoann DELHAYE, Avocat au Barreau de Bordeaux, pour faire le point sur votre situation, que ce soit au cours de la conclusion d’un contrat de bail, de son exécution ou bien de son issue, qu’il y ait renouvellement ou non.

Maître DELHAYE peut également vous accompagner dans toutes vos problématiques relatives un bail professionnel, régi par les dispositions du Code civil complétées par les lois du 23 décembre 1986 et du 4 août 2008.

Comment rédiger mon bail commercial ?


Vous souhaitez conclure un contrat de bail commercial mais vous ne savez comment rédiger un tel contrat. Certains sites peuvent proposer des contrats prérédigés, mais il est tout à fait préférable d’au moins confier la relecture à un Avocat aux fins d’être conseillé au mieux s’agissant des spécificités du local.

À cet égard, même si la loi n’oblige pas de forme particulière s’agissant d’un bail commercial, il est préférable de le rédiger par écrit notamment aux fins de preuve des éléments qu’il contient ayant emporté notamment l’accord de votre locataire.

Par ailleurs, certaines clauses doivent nécessairement figurer par écrit dans le cadre de certaines procédures : il en va ainsi des clauses résolutoires permettant de faire constater la résiliation du bail en cas de la survenance de certains événements (non-paiement des loyers, défaut d’assurance locative, réalisation de travaux sans autorisation, abandon du local, défaut de garniture ...).

rédaction du bail commercial par Maître Yoann DELHAYE

Quels sont les avantages de faire rédiger mon bail commercial par un Avocat ?


En tant que professionnel du droit, l’Avocat dispose d’une connaissance approfondie et actualisée du Droit applicable aux Baux commerciaux, ainsi que des usages locaux et jurisprudence des juridictions du ressort de l’immeuble. Ainsi, Maître DELHAYE dispose d’une parfaite connaissance des spécificités des immeubles et juridictions de Bordeaux, en matière de baux commerciaux.

Il est ainsi à même de vous conseiller au mieux au cours de la négociation qui peut intervenir en amont de la conclusion du bail, et bien évidemment au cours de la rédaction de celui-ci.

Vous devez par ailleurs savoir qu’en qualité de rédacteur d’acte, l’Avocat est débiteur d’une obligation de conseil et peut engager sa responsabilité en cas d’erreur sur la rédaction de l’une des quelconques clauses insérées au contrat.

Vous disposez donc d’un recours contre un professionnel ainsi que sa compagnie d’assurance responsabilité civile professionnelle en cas de préjudice.

Eu égard aux enjeux de la conclusion d’un tel contrat quant au montant des loyers ainsi que sa durée, il s’agit d’un point non négligeable que vous devrez prendre en compte lors de la rédaction initiale d’un tel contrat, ou bien lors de son renouvellement.

Quelle durée pour un bail commercial ?


La durée minimale d’un bail commercial est de 9 ans. Il s’agit d’une règle d’ordre public, si bien que toute clause contraire sera réputée non écrite et le bail courra sur cette durée.

Toutefois, il ne s’agit que d’une durée théorique qui peut être réduite en cours de bail du fait de la volonté des parties, ou par l’effet d’un congé notamment.

En effet, le locataire a la faculté de résilier le bail commercial à l’expiration d’une période triennale. Depuis le 20 janvier 2014 et sauf exception particulière tenant notamment à la nature des locaux (locaux monovalents, bureaux ou entrepôts), le bail ne peut priver le locataire d’une telle faculté de résiliation.

Le bail peut cependant être conclu pour une durée supérieure à 9 ans. À l’issue d’un bail d’une durée supérieure, le bail est en principe renouvelé pour une durée de 9 ans, sauf accord des parties pour une durée supérieure.

Par dérogation aux dispositions de droit commun, le bail peut exceptionnellement être conclu pour une durée inférieure : il s’agit des hypothèses de bail dérogatoire ou de convention d’occupation précaire.

Le bail dérogatoire

Le bail dérogatoire est conclu pour une durée de 3 ans maximum. Plusieurs baux successifs peuvent être conclu, sans que leur durée cumulée ne dépasse la période maximale de 3 ans.

Il est généralement conclu en contrepartie d’un loyer moins élevé. Un tel bail doit nécessairement être conclu par écrit. État des lieux d’entrée et de sortie doivent être réalisés éventuellement par voie d’Huissier à frais partagés par moitié.

Dans le cadre d'un bail dérogatoire, le locataire ne bénéficie pas du statut des baux commerciaux, le privant ainsi du droit renouvellement de son bail à l’issue de celui-ci.

À l’issue de la période de trois années, le bail est présumé être rompu.

Cependant, si à l’expiration du bail, le locataire reste dans les locaux, un nouveau bail commercial de 9 ans doit prendre effet. Cependant vous pouvez, en qualité de bailleur, manifestez votre volonté de ne pas poursuivre sur ce bail commercial dans le délai d’un mois à compter de l’expiration du bail.

Pendant cette période d’occupation à l’issue du bail dérogatoire, vous pouvez encaisser les loyers adressés par votre locataire, en lui rappelant qu’il s’agit là d’une indemnité d’occupation dans l’attente de la libération des locaux.

Si vous vous entendez avec votre locataire pour la poursuite d’un bail commercial, il est préférable de conclure un nouveau bail et dans rédiger soigneusement les termes aux fins d’éviter toute mauvaise surprise.

La convention d’occupation précaire

La convention d’occupation précaire est une création issue de la pratique, permettant la mise à disposition d’un local affecté d’une cause objective de précarité, comme une destruction prochaine, une expropriation, une réaffectation de l’immeuble, ...

Attention, vous devez bien vous ménager la preuve d’une cause de précarité sur l’immeuble pour bénéficier d’un tel régime.

La convention d’occupation précaire est alors régie par les dispositions des articles 1709 et suivants du Code civil.

Quelles sont les clauses importantes d’un bail commercial ?


Le bail commercial est un contrat complexe dans la mesure où il comporte un certain nombre de clauses sur lesquelles il faut être particulièrement vigilant. Voici une liste non exhaustive des clauses sur lequel vous devrez porter votre attention.

L’objet du contrat de bail commercial

Classiquement, l’objet d’un contrat de bail commercial est la mise à disposition d’un local commercial. Cela signifie notamment que le bail doit comporter une description précise des lieux afin d’éviter tout contentieux sur les surfaces, les pièces et les annexes du bâtiment.

Par ailleurs, cette clause peut préciser les activités exercées dans les lieux loués : s’agit-il d’un bail « tout commerce » ou prévoit-t-il une activité spécifique ? Cette clause aura une incidence sur une évolution des activités exercées par votre locataire en cours de bail (avec les questions des déspécialisations), ou dans l’hypothèse d’une revente du droit au bail, impliquant dans certains cas votre accord en cas de changement d’activité nécessitant dès lors la conclusion d’un nouveau bail.

La clause de dépôt de garantie

Afin de vous prémunir de toute mauvaise surprise en cours d’exécution du bail, vous pouvez prévoir le versement d’un dépôt de garantie lors de l’entrée dans les lieux par votre locataire.

Attention, si cette somme s’avère supérieure à plus de deux termes de loyer, les fonds versés en surplus porteront intérêt au taux pratiqué par la Banque de France.

Les clauses relatives au loyer

Il s’agit bien évidemment d’une des clauses essentielles du contrat de bail commercial, puisqu’elle déterminera le montant du loyer, ainsi que les modalités de paiement et de révision.

À ce titre, il n’existe aucune restriction des parties quant à la fixation initiale du montant du loyer : celui-ci sera généralement fixé en fonction de la valeur locative des locaux mis à disposition.

Il est alors important de préciser la périodicité du paiement du loyer : paiement à terme échu ou à échoir, paiement mensuel ou trimestriel, etc.

S’agissant de la révision du loyer, vous pouvez insérer une clause indiquant si le loyer sera révisé légalement tous les 3 ans, ou en application d’une clause d’échelle mobile aux clauses d’indexation. Vous devez également préciser l’indice retenu (ILC – Indice des Loyers Commerciaux ou ICC - Indice du Coût de la Construction).

Il est par ailleurs possible d’insérer une clause qui prévoit que le loyer du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative, ce qui permet une augmentation significative du loyer à l’issue de la première période de 9 ans.
Dans certains quartiers, la valeur locative peut largement influer sur la valeur du loyer du bail renouvelé, si bien qu’il est conseillé de compléter cette clause par une renonciation du lissage de 10 % prévu par les dispositions de la Loi Pinel.

Vous pouvez enfin prévoir d’insérer directement dans le contrat de bail commercial une clause de cautionnement, au sein de laquelle une personne appelée caution s’engagera personnellement aux côtés de votre locataire pour le paiement du loyer et pour l’exécution de l’ensemble des obligations fixées dans le bail.

Les clauses de répartition des charges et travaux

Il est conseillé de prévoir dans votre contrat de bail commercial une clé de répartition des charges, aux fins de déterminer celles qui s’imputeront sur votre locataire. Attention, la Loi Pinel ainsi que son décret d’application ont dressé une liste des charges qui ne peuvent plus être répercutées sur le locataire, et notamment la Contribution Economique Territoriale ou encore les honoraires de gestion des loyers ...

De la même manière, le bail commercial peut prévoir une clause portant sur la répartition des travaux, étant observé que la Loi Pinel interdit désormais de mettre à la charge du locataire les gros travaux visés aux dispositions de l’article 606 du Code civil, ainsi que les frais et honoraires liés à la réalisation de ces travaux.

À cet égard, les travaux de mise en conformité avec la réglementation permettant l’accès des locaux aux personnes à mobilité réduite relèvent des grosses réparations de l’article 606 du Code civil, qui doivent donc être supportés par le propriétaire.

Par dérogation aux dispositions de l’article 1724 du Code civil, les baux commerciaux peuvent prévoir que le locataire ne pourra prétendre à aucune indemnité ou diminution du loyer pendant la durée des travaux, quand bien même ceux-ci dureraient plus de 40 jours.

Les clauses relatives à la cession du bail

Le bail commercial peut contenir un certain nombre de clauses qui peuvent encadrer ou restreindre la cession du droit au bail.

C’est notamment le cas des clauses interdisant la cession du droit au bail en dehors de la vente du fonds de commerce. Autrement dit, le locataire ne pourra céder son droit au bail qu’à l’occasion de la cession du fonds de commerce, et non comme un simple élément isolé.

Vous pouvez également prévoir des clauses d’agrément vous permettant d’avoir un « droit de regard » sur le repreneur, voire d’un « droit de veto » selon les circonstances.

Vous pouvez par ailleurs prévoir des clauses imposant un certain formalisme à respecter par votre locataire lors de la cession de son droit au bail ou de son fonds de commerce.

Enfin, vous pouvez prévoir une clause de garantie solidaire qui minimise le risque d’impayé lors d’un changement de locataire. En effet, cette clause prévoit que le cédant s’engagera solidairement avec le cessionnaire quant à ses obligations mises à sa charge, et notamment le paiement des loyers.
Cette clause a cependant été limitée quant à ses effets depuis la Loi Pinel, le bailleur ne pouvant s’en prévaloir que dans les 3 ans à compter de la cession du bail.

S’agissant de la rédaction de votre contrat de bail commercial et de l’ensemble de ces clauses, n’hésitez pas à solliciter le Cabinet de Maître Yoann DELHAYE pour obtenir conseil et assistance lors de cette phase cruciale pour la préservation de vos intérêts.

Mon locataire commercial ne paye plus ses loyers : que faire pour l’expulser ?


C’est une situation malheureusement fréquente : votre locataire commercial n’est plus en mesure d’assurer le paiement régulier de ses loyers commerciaux.

Si cette éventualité se présente, il faut agir sans perdre de temps, notamment pour éviter que votre locataire soit placé sous sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire. En effet, dans les deux derniers cas, l’ouverture d’une telle procédure collective interrompt toute action en justice de la part des créanciers, et notamment du bailleur quand bien même votre créance dispose d’un privilège particulier.

L’action des plus immédiates consiste à faire adresser un commandement d’avoir à payer les loyers visant la clause résolutoire qui est généralement insérée dans le contrat de bail.

Attention, la Cour de cassation a récemment rappelé que le commandement devait nécessairement être adressé par Huissier de justice (Cass. Civ. 3ème, 21 décembre 2017, n°16-10583).

A défaut de régularisation dans le délai d’un mois, vous devez saisir la Juridiction de référé, c’est-à-dire dans le cadre d’une mesure d’urgence, aux fins d’activer la clause résolutoire généralement insérée dans le contrat de bail.

Si vous pouvez vous représenter vous-même lors de l’audience, il est fortement recommandé de vous faire assister d’un Avocat pour ne commettre aucun écueil au cours de la procédure, laquelle représente nécessairement des enjeux très importants au regard de la situation.

Le Cabinet de Maître DELHAYE pourra vous assister et vous représenter au cours d’une procédure de résiliation d’un bail commercial et d’expulsion de votre locataire indélicat. N’hésitez pas à le contacter pour obtenir davantage de précisions.

Mon locataire ne respecte pas les obligations tirées du bail : comment l’expulser ?


Outre la question du paiement des loyers, votre locataire commercial peut être amené à ne pas respecter certaines obligations tirées du bail commercial : défaut d’exploitation d’une activité conformément au contrat, défaut de garniture du local, dégradation du local, ...

Dans ce cas, il faut tout d’abord regarder la rédaction de l’éventuelle clause résolutoire insérée au contrat de bail : de la même manière que celle-ci peut être mise en œuvre en cas de défaut de paiement des loyers, elle peut également viser d’autres obligations comme celles visées plus haut.

La procédure est donc la même : il faut d’abord faire délivrer un commandement par Huissier de Justice, puis saisir le juge des référés pour obtenir la résiliation du bail.

Si votre bail ne contient pas de clause résolutoire visant de telles obligations, vous n’en êtes pas moins démunis, puisque vous avez toujours la possibilité de saisir la Juridiction compétente pour obtenir la résiliation judiciaire du bail, selon une procédure simplement quelque peu plus longue.

L’assistance d’un Avocat peut être requise suivant la procédure que vous souhaitez initier.

N’hésitez pas à prendre attache avec le Cabinet de Maître Yoann DELHAYE pour faire le point sur votre situation.

Comment réviser le loyer commercial ?


Si le montant du loyer initialement appelé lors de la conclusion du bail commercial est fixé librement entre les parties, il en va autrement du loyer révisé dans la mesure où les augmentations de loyer font l’objet d’une réglementation stricte.

Augmentation du loyer en cours de bail

En cours de bail, la révision du loyer peut intervenir selon deux modalités.

Première modalité : la révision triennale.

Cette révision du loyer intervient à l’initiative du bailleur, quand bien même elle ne serait pas prévue dans le contrat de bail.

Comme son nom l’indique, cette révision intervient tous les trois ans à compter de la prise d’effet du bail, ou de la dernière révision.

Cette révision doit être signifiée au locataire commercial par exploit d’Huissier de Justice, ou notifié par courrier recommandé avec avis de réception.

Par principe, le loyer augmenté doit être fixé à la valeur locative, celle-ci étant déterminée suivant différents critères qui relèvent du local mis à bail, ainsi que d’éléments de son environnement (lieu de situation, commerces et enseignes alentour, ...).

Cependant, et par exception, cette hausse de loyer est plafonnée dans la mesure où elle ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel de référence retenu dans le contrat de bail, ou à défaut suivant l’activité exercée dans le local : ILC ou Indice des Loyers Commerciaux pour les activités commerciales ou artisanales, ILAT ou Indice des Loyers des Activités Tertiaires pour les autres activités. Certains baux restent toutefois soumis à l’ancien indice légal, soit l’Indice du Coût de la Construction (ICC).

Enfin, il existe une « exception à l’exception », par le déplafonnement de la révision du loyer, notamment en cas de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ou encore en cas de changement d’activité du locataire entraînant une hypothèse de déspécialisation du bail.

Dans ces hypothèses, l’augmentation du loyer ne sera donc pas soumise aux indices visés précédemment. Afin d’éviter des hausses toutefois trop importantes d’un coup, la loi Pinel du 18 juin 2014 a encadré les hausses de loyer en cas de déplafonnement, en prévoyant que chaque année le loyer ne pourra augmenter que de 10 % en considération de celui versé l’année précédente.

Deuxième possibilité : par l’application de clauses contractuelles.

Par ailleurs, le bail commercial peut prévoir une clause d’échelle mobile. En application de cette stipulation, le loyer sera automatiquement révisé selon la période qui aura été fixée au contrat en application d’une indexation de référence. En tant que bailleur, vous n’aurez nullement à tenir informer le locataire d’une telle évolution.

Il existe en outre des clauses voisines, comme les clauses-recettes, qui vont se fonder sur le chiffre d’affaires réalisées par le locataire.

Dans tous les cas, il est possible de porter toute contestation s’agissant de la révision du loyer devant un magistrat spécialisé du Tribunal : le Juge des Loyers Commerciaux. Au cours de la procédure, il pourra être sollicité l’organisation d’une expertise judiciaire aux fins d’éclairer le Juge notamment sur la valeur locative.

Augmentation du loyer lors du renouvellement du bail

Le loyer commercial peut également être révisé lors du renouvellement du bail.

En qualité de bailleur, vous pourrez solliciter une hausse du loyer en donnant congé à votre locataire 6 mois avant le terme du bail, proposant la conclusion d’un nouveau contrat de bail mais pour un nouveau loyer.

Si c’est votre locataire qui sollicite le renouvellement du bail, vous pourrez à ce moment-là proposer un nouveau loyer.

En cas de refus de votre locataire, la difficulté sera traitée par la Commission Départementale de Conciliation ou par le Juridiction compétente en cas d’échec de la conciliation.

Le loyer renouvelé pourra être fixé librement, mais ne pourra pas dépasser 10 % par an par rapport au loyer précédemment appelé. L’augmentation peut donc se faire par paliers successifs.

Mon locataire m’adresse une demande une déspécialisation du bail : comment dois-je réagir ?


Votre locataire peut souhaiter diversifier ses activités. Or, il peut être restreint au regard de l’objet du bail commercial, notamment si celui-ci prévoit que seules certaines activités peuvent être exercées dans le local.

À ce titre, il peut vous adresser une demande de déspécialisation partielle ou totale, selon la nature des nouvelles activités exercées, et notamment si elles présentent un lien de connexité au regard des activités qu’il exerce déjà dans le local.

La demande de déspécialisation doit vous être adressée par l’intermédiaire d’un Huissier de Justice.

Si la demande porte sur une déspécialisation partielle, vous disposez d’un délai de 2 mois pour faire valoir votre accord ou votre refus. Le défaut de réponse vaut acceptation tacite.

Vous pouvez refuser d’accorder la déspécialisation partielle du bail si vous considérez que la nouvelle activité exercée ne présente pas de lien de connexité avec les activités actuelles de votre locataire.

Le débat pourra alors être porté devant le Tribunal de Grande Instance, par l’intermédiaire d’un Avocat.

En tout état de cause, si la déspécialisation partielle est accordée, vous pourrez solliciter une augmentation de loyer lors de la prochaine période de révision du loyer.

Si la demande porte sur une déspécialisation totale, vous disposez d’un délai de 3 mois pour donner votre position. Là encore, le défaut de réponse vaut acceptation tacite.

Vous devez être vigilants lors d’une telle demande, puisqu’elle peut notamment se heurter à une clause de non-concurrence insérée dans un autre bail commercial conclu par ailleurs.

Vous pouvez vous opposer à la demande en invoquant des motifs graves et légitimes.

En cas de désaccord avec votre locataire, le Tribunal de Grande Instance pourra être saisi.

En cas d’acceptation de déspécialisation totale, vous pourrez solliciter une augmentation de loyer ainsi qu’une éventuelle indemnité réparatrice en cas de préjudice subi.

Si vous recevez une telle demande, n’hésitez pas à prendre rapidement attache avec Maître DELHAYE pour préparer une réponse à votre locataire commercial.

Mon locataire est placé en redressement ou en liquidation judiciaire : quels sont mes droits ?


Vous venez d’apprendre que votre locataire – qu’il soit entrepreneur individuel ou sous forme de société – vient d’être placé en redressement ou en liquidation judiciaire.

Le premier réflexe que vous devez avoir, outre faire le point avec votre Conseil, est de vérifier que l’ensemble des loyers a été réglé. À défaut, il faudra sans délai effectuer une déclaration de créance auprès du mandataire judiciaire désigné dans le cadre de la procédure.

Vous devez ensuite savoir que l’ouverture d’une procédure collective n’entraîne pas de résiliation automatique du bail commercial. Celui-ci se poursuit selon le régime juridique des « contrats en cours » aménagé s’agissant de ce contrat d’une nature particulière.

À cet égard, l’administrateur judiciaire, représentant les intérêts du débiteur placé en redressement ou liquidation judiciaire, peut exiger la poursuite du contrat de bail dès lors qu’il s’est précédemment assuré qu’il pourra payer le loyer courant.

S’il sait que la continuation du contrat de bail est impossible, l’administrateur judiciaire ou le liquidateur désigné dans la procédure peut solliciter la résiliation du bail. Dans cette hypothèse, vous pouvez solliciter des dommages et intérêts qu’il faudra déclarer au passif de la procédure.

Vous avez également la possibilité de solliciter la résiliation du bail. Cependant, vous ne pourrez le faire que pour une cause étrangère au non-paiement des loyers dans le cadre de l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire.

S’agissant de la situation des loyers, vous devez savoir que les loyers non payés antérieurement au jugement d’ouverture de la procédure ne peuvent faire l’objet d’une action en paiement et doivent donc faire l’objet d’une déclaration au passif de la procédure. Ils seront éventuellement payés sur compensation de créances connexes, sur autorisation du juge-commissaire.

Les loyers postérieurs au jugement d’ouverture doivent être payés à leur échéance. Ces loyers, en tant que créances postérieures, font l’objet d’un privilège, c’est-à-dire une priorité de paiement.

Maître DELHAYE peut vous conseiller dans le cadre de l’ouverture d’une procédure collective de votre locataire et vous assistez lors des différentes procédures qui peuvent être diligentées au cours de cette période délicate.

La cession du bail commercial : quels sont mes droits en tant que bailleur ?


La cession du bail commercial peut intervenir au cours de la cession du fonds de commerce, ou en tant qu’élément indépendant de celui-ci.

À cet égard, vous devez regarder si le bail contient une clause prévoyant les modalités éventuelles à respecter en cas de cession du bail commercial.

Notamment, la cession du droit au bail peut être soumise à l’agrément préalable du bailleur. En tout état de cause, vous devrez être prévenus de la cession par voie de signification par exploit d’Huissier de Justice.

Il peut également être stipulé une clause de préemption vous donnant le droit de vous porter acquéreur du droit au bail par priorité.

Dans tous les cas, la cession du droit au bail peut être l’occasion pour vous d’accorder une déspécialisation du bail commercial, c’est-à-dire un changement d’activité qui peut être l’occasion de procéder à une augmentation significative du loyer.

Enfin, la cession du droit au bail doit être neutre pour la préservation de vos droits, c’est la raison pour laquelle la cession emporte une solidarité entre le cédant et le cessionnaire du droit au bail pour une durée de 3 ans à compter de la cession suivant les dispositions de l’article L. 145-16-2 du Code de commerce.

Pour que cette solidarité puisse être mise en œuvre, vous devez informer le cédant de tout défaut de paiement du nouveau locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être payée. Il faut donc être particulièrement vigilant dans ces hypothèses.

N’hésitez pas à solliciter les conseils de Maître DELHAYE si vous veniez à être informé de la cession du droit au bail.

La fin du bail commercial : quels sont mes droits et obligations en tant que bailleur ?


En tant que bailleur, vous ne pouvez donner congé que par acte d’Huissier de Justice et pour la la fin du bail, en respectant un préavis de 6 mois avant le terme.

Dans le cadre de ce congé, vous pouvez soit proposer le renouvellement du bail (avec un nouveau loyer, voir supra), soit refuser le renouvellement sans motif particulier, soit refuser le renouvellement en invoquant un motif légitime.

À défaut de renouvellement, le bail se poursuit par tacite prolongation, au jour le jour, pour une durée indéterminée. Vous pouvez alors mettre fin à cette occupation en donnant congé à tout moment, en respectant néanmoins un préavis de six mois qui prendra effet au dernier jour du trimestre civil.

Sauf hypothèse d’absence de renouvellement pour un motif grave et légitime que vous devrez caractériser, la non-reconduction du contrat de bail emporte le droit au locataire de percevoir une indemnité d’éviction.

Le montant de cette indemnité est fixé notamment au regard de la valeur du fonds de commerce exploité dans les locaux ainsi que des frais accessoires générés par le changement de local.

À défaut d’accord entre les parties, le montant de l’indemnité d’éviction peut être fixé au cours d’une expertise judiciaire.

En cas d’indemnité finalement trop élevée, vous disposez d’un droit de repentir, qui vous permet de renoncer à l’absence de renouvellement du bail, et de proposer un nouveau bail à votre locataire.



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